Prečo priestor, ktorý oceníte, nie je všetko, za čo zaplatíte
Merania používané pri určovaní nájomného komerčného priestoru sú založené na pokynoch stanovených asociáciou vlastníkov a správcov budov (BOMA) International a sú považované za priemyselné normy v USA.
Veľa komerčných nájomných zmlúv používa štandardy BOMA a účtuje mesačné nájomné na základe nájomného štvorcového stohu , nie na využiteľných štvorcových stenách . "To je dôležité pochopiť, pretože ak ste kótovaní cena 1,25 USD za využiteľnú štvorcovú stopu, môže to byť to, čo končíte skutočne platí za každý mesiac.
Prenájom štvorcových stôp
Použiteľné štvorcové stopy je počet štvorcových stôp, ktoré nájomník skutočne zaberá. Existujú však aj iné časti budovy, ktoré využívajú alebo využívajú všetci nájomníci. Tieto časti sú známe ako spoločné priestory a zahŕňajú chodby, schodiská, výťahy a loby.
Množstvo štvorcových stôp pre spoločné priestorové priestory je rozdelené medzi všetkých nájomcov na rozloženom základe. Každý nájomník platí časť nákladov prenajímateľa pre tieto spoločné priestory.
Keď sa tieto poplatky pripočítajú k použiteľným štvorcovým metrom, konečný výsledok sa nazýva "prenajímateľné štvorcové stopy".
Aby sa veci ešte viac zamieňali, táto prax pridávania spoločných výdavkov na plochu na využiteľné štvorcové stopy sa nazýva " faktor zaťaženia ". Náklady na zaťaženie sa zvyčajne každoročne zvyšujú v sadzbe oddelenom od nárastu nájomného za využiteľné štvorcové stopy.
To znamená, že možno budete musieť každoročne rokovať o dvoch nárastoch nájomného: jeden za faktor zaťaženia a jeden za prenájom štvorcových stôp.
Príklad výpočtu nájomných štvorcových stôp
Povedzme, že kancelársky priestor, ktorý prenajímate, je fyzicky 500 štvorcových stôp (cena za štvorcový stôp) za cenu 1,25 USD za štvorcový stôp. Vaše využiteľné námestie pôdy by bolo 625 dolárov za mesiac (500 SF x 1,25 dolárov). Vaša časť spoločného priestoru však pridá ďalších 100 štvorcových stôp. Vaše nájomné bude skutočne vypočítané na základe 600 štvorcových stôp, nie 500, ktoré skutočne obsadíte.
Niektorí majitelia paušálov sadzbu za obidve využiteľné štvorcové stopy a vašu časť spoločného priestoru do jedného čísla (to je zvyčajne nespravodlivé pre nájomcu), ale najviac za poplatok za štvorcový stôp za využiteľné štvorcové stopy a za spoločné príspevky na prenájom plochy.
Požiadajte o rozpis použiteľných nákladov v porovnaní s nájomnými štvorcovými krokmi
Než uvidíte priestor, nezabudnite sa opýtať telefonicky, akú sadzbu účtujeme za využiteľné štvorcové stopy a za prenájom štvorcových stôp, pretože to spôsobuje veľký rozdiel vo vašom celkovom mesačnom nájomnom. A pamätajte, že ak vám niekto povie, že je priestor "1500 nánosných štvorcových stôp", skutočná (využiteľná) veľkosť priestoru bude menšia.
Ak sa chcete dostať do toho, aby ste videli nehnuteľnosť, niektorí majitelia nehnuteľností vám jednoducho oznámia využiteľnú cenu štvorcových stôp, ale uvádzajú nájomné námestie. Táto klamlivá prax robí priestor väčší a lacnejší ako je. Potom, keď sa objavíte, zistíte, že priestor, ktorý znel na telefóne, je skutočne mimo vášho cenového rozpätia a menší, ako ste si mysleli.
Zatiaľ čo väčšina realitných kancelárií je úprimná v súvislosti so zverejnením skutočných celkových nákladov na prenájom po telefóne, stále majú tendenciu uvádzať veľkosť priestoru ako prenajímateľné nohy - nie ako použiteľné nohy. Ale teraz ste dosť chytí, aby ste presne vedeli, čo sa opýtať realitné kancelárie!
Nasledujúca tabuľka porovnáva tri typy výpočtov štvorcových stôp, ktoré sa používajú pri komerčnom prenájme. Niektoré nájmy jednoducho účtujú za využiteľnú štvorcovú stopu, zatiaľ čo iní pripočítajú percento spoločného priestoru k použiteľným štvorcovým záberom, aby mohli nabiť to, čo sa nazýva prenájom štvorcových stôp.
Nočné výpočty nohy
| Definície štvorcových koncov (SF) | |
| termín | definícia |
| Použiteľné štvorcové nohy | SF priestoru skutočne obsadený nájomcom. |
| Prenájom štvorcových stôp | Použiteľné SF +% SF z spoločných priestorov. |
| Hrubé štvorcové nohy | Celková hodnota SF celej budovy. |
zhrnutie
Použiteľnými štvorcovými metrami je skutočná veľkosť priestoru, ktorý budete obsadiť. Prenájom štvorcových stôp je vždy väčší, pretože zahŕňa využiteľné štvorcové stopy a dodatočný počet štvorcových stôp akcií spoločného priestoru, ktoré nebudete fyzicky obsadiť.
Prenájom priestoru s faktorom zaťaženia je cena, ktorú chcete vedieť, pretože to je to, čo budete platiť. Cena za štvorcový stôl za využiteľné štvorcové stopy je len časť toho, čo zaplatíte každý mesiac.