Slovník termínov obchodného lízingu: Faktor zaťaženia
"Faktor zaťaženia" je termín, ktorý sa vzťahuje na spôsob výpočtu celkových nákladov na mesačný nájom komerčného nájomcu . Kombinácia použiteľných štvorcových stôp okrem percenta štvorcových stôp spoločných priestorov, od ktorých sa očakáva, že nájomca bude mať prospech. Niekedy sa to nazýva faktor doplnkov alebo faktor spoločnej oblasti.
Čo sa počíta ako spoločné oblasti?
Spoločné priestory môžu zahŕňať toalety, haly, výťahy, schodiská a bežné chodby.
Sú to oblasti, ktoré zákazníci, klienti a zamestnanci komerčného nájomcu môžu mať prístup a očakáva sa, že budú používať.
Použiteľné štvorcové nohy v výpočte zaťaženia
Výpočty faktora zaťaženia začínajú identifikáciou rozdielu medzi použiteľnými a prenajímateľnými štvorcovými metrami. Použiteľné štvorcové stopy definujú oblasť, ktorú vy a vaše podnikanie skutočne a výlučne dokážete obsadiť. Ostatní nájomníci nemajú prístup do tohto priestoru. Je to váš obchod, vaša kancelária, vaša poloha.
Ak prenajímate priestor skladov, ktorý je 25 "x 20", máte 500 štvorcových stôp využiteľného miesta. Toto je vaša oblasť a vaše podnikanie môže pravdepodobne využiť všetko. Ak necháte roh tohto priestoru prázdny, to je vaša voľba, ale môžete využiť priestor, ak chcete, aby prispieval k vašim použiteľným štvorcových stôp.
Vy a ostatní, ktorí sú spojení s vašou firmou, môžu využívať aj spoločné priestory - toalety, lobby, výťahy, chodby a schodiská - ale nie sú súčasťou použiteľných štvorcových stôp, pretože nie sú výhradne vaše.
Výnimku môže existovať, ak sú vaše využiteľné štvorcové stopy rozdelené do samostatných miestností alebo na samostatné poschodia. V takom prípade by akékoľvek prístupové cesty, ktoré ich spájajú, prispeli k vašim použiteľným štvorcovým metrom. Nie sú to spoločné priestory, pretože ostatní nájomníci a / alebo majitelia nehnuteľností ich nepoužívajú.
Prenájom štvorcových stôp v výpočte zaťaženia
Teraz, keď ste určili svoje využiteľné štvorcové stopy, môžete si vypočítať prenajímateľné štvorcové stopy tým, že pridáte percento spoločných priestorov, ktoré používate aj vy alebo vaši zákazníci.
Percentuálny podiel obyčajne stanovuje vlastník prenajímateľa alebo vlastníka a je založený do určitej miery na vašom využiteľnom štvorcový záber v porovnaní s celkovým záberom budovy.
Možno máte nejaký priestor na rokovanie tu. Neexistuje jednotné, celoplošné percento, hoci zvyčajne nie je vyššia ako 15 percent. Môže to závisieť od toho, či si prenajímate priestor v oblasti s mnohými inými komerčnými nájomníkmi, ako je obchod. Ak majú vaši zákazníci a klienti aj veľké parkovisko, môže sa to zvýšiť.
Výpočet faktora zaťaženia
Začnite s celkovým záberom podlahovej plochy celej budovy. Teraz odpočítajte štvorcový záber spoločných priestorov. Máte ponechané užitočné štvorcové zábery, prinajmenšom ak si prenajate celú budovu a nie priestor v obchodnom centre. Rozdelte celkový priestor o využiteľné štvorcové zábery, aby ste dosiahli faktor zaťaženia.
Ak sa vaše výpočty dostanú na 20 percent a prenajímateľ ponúka 15 percent, pravdepodobne budete mať dobrý obchod. Ak dorazíte na číslo 10 percent a prenajímateľ požiada o 15 percent, možno budete chcieť vyjednávať alebo požiadať o pomoc realitného profesionála, aby tak urobil.
Budete tiež chcieť zistiť, či je faktor zaťaženia nastaviteľný vo vašom prenájme, s výhradou prepočtu po obnovení. Prevádzka úspešného podnikania je o plánovaní. Ak sa podnik nerozvinie a budete čeliť prípadnému nárastu faktora zaťaženia v budúcom roku, mohlo by to byť katastrofálne. Komerčné prenájmy sú v ideálnom prípade dlhodobé. Nechcete, aby ste museli premiestňovať svoj podnik.