Existujú dva základné výpočty poplatkov za CAM: variabilné poplatky CAM, v ktorých je suma, ktorú si nájomník vyžaduje, zvýšiť na základe viacerých faktorov; a poplatky za ploché CAM, kde poplatky predstavujú pevnú sumu.
CAM poplatky sa môžu vyplácať mesačne, štvrťročne, ročne alebo dokonca účtované z času na čas, pretože sú potrebné hlavné opravy budovy alebo celého podnikateľského / priemyselného parku.
Poplatky za CAM môžu byť eskalované inou sadzbou ako mesačná sadzba nájomného, pretože majú tendenciu byť variabilnejšia. Taktiež je dôležité, aby Váš lízingový rozdiel medzi "variabilným" a "fixným" CAM poplatkami a obsahoval nejaký limit, alebo maximálne poplatky za CAM môžete zvýšiť každý rok. Táto miera rastu by mala byť samostatnou úvahou od toho, koľko základného nájomného ročne zvyšujete.
Väčšina definícií CAM poplatky sú zavádzajúce a príliš úzke
Existuje mnoho online definícií poplatkov CAM, ktoré vymedzujú CAM poplatky ako nájomca, ktorý zdieľa časť priamych nákladov na udržiavanie veľmi špecifických spoločných priestorov. Tieto zjednodušené definície nie sú úplne presné a prenajímateľ môže zahŕňať veľa nepriamych nákladov ako poplatky za CAM, ktoré nie sú také zrejmé.
Táto prax bola seriózne diskutovaná medzi odborníkmi z oblasti priemyslu, či je to etické alebo dokonca zákonné. Stručne povedané, nikdy by ste nemali podpísať nájomnú zmluvu bez toho, aby ste pochopili, čo CAM poplatky pokrývajú vo vašom jedinečnom obchodnom prenájme .
Účel CAM poplatkov: Aké sú CAM poplatky?
Poplatky CAM i Load Factor slúžia rovnakému základnému účelu: Požadovať od nájomcov, aby pomohli pokryť priame náklady prenajímateľa na "spoločných priestoroch". Spoločné priestory môžu zahŕňať interné (chodby, výťahy, lobby, verejné kúpeľne atď.) A externé náklady (parkoviská, upravené plochy atď.).
Nezabudnite uviesť v prenájme presne to, čo vaše CAM poplatky budú pokrývať, ako často sa majú platiť a koľko sa dá zvýšiť každý rok. Ak budete musieť pomôcť s nákladmi na rozsiahle renovácie, ako je oprava parkoviska, alebo akýkoľvek typ štrukturálnych opráv dostanete to písomne. Majte zoznam prenajímateľa, keď sme tieto opravy vykonali naposledy a keď sú naplánované alebo sa očakáva, že budú vykonané v budúcnosti.
Nie všetci prenajímatelia budú vyžadovať nájomcov, aby pomohli s nákladmi ako strešná krytina, údržba parkoviska a štrukturálne opravy a naozaj neexistuje žiadny "štandard", ktorý by sa vzťahoval na lízing, takže sa nespoliehajte len na to, že sa vo vašom prenájme "CAM poplatky" poplatky sú vysvetlené.
Prenajímateľ môže zahŕňať širokú škálu výdavkov, ktoré sú jednoducho uvedené ako "CAM poplatky" alebo "správne poplatky" na základe toho, že ide o výdavky, ktoré prenajímateľ platí v prospech všetkých nájomcov. Ak poplatky za CAM nie sú v prenájme jasne uvedené alebo vysvetlené, nezabudnite sa konkrétne opýtať, či platíte za niektorú z nasledujúcich možností:
- Bezpečnostné systémy alebo platy alebo iné náklady spojené s bezpečnostným personálom na mieste.
- Povolenie, dane, poistenie alebo akékoľvek právne náklady.
- Reklama, známky alebo iné všeobecné režijné náklady, ktoré vznikli prenajímateľovi pri prevádzke alebo propagácii budovy (tj platy alebo výhody pre zamestnancov priamo na mieste alebo dokonca mimo nich).
- Opravy a rekonštrukcie údržby nehnuteľností vrátane pozemných doplnkov alebo rekonštrukcií, exteriérového lakovania, osvetlenia vonkajších alebo parkovacích plôch, dlažby alebo povrchových úprav, zastrešenia alebo opravy a modernizácie centrálnych inštalácií, elektrických, kanalizačných a HVAC systémov.
- Verejné služby, nájomné alebo akékoľvek iné náklady spojené s údržbou samostatných kancelárskych priestorov na prenájom buď mimo budov alebo mimo nich.
Prečo je dôležité presne pochopiť, aké CAM poplatky sú uvedené v obchodnom prenájme
V roku 1989 som si prenajal priemyselný priestor na otvorenie remeselnej zásielky a hobby obchodu. Park sa zdal byť v dobrom stave a prenajímateľ bol priateľom rodiny a znížil nájom o tretinu ako zdvorilosť. Bol to prvý priemyselný lízing, ktorý som podpísal, a úplne si neuvedomil silu poplatkov CAM. Inými slovami, podpísal som záväzný právny dokument bez toho, aby som vedel, čo podpisujem.
Nevedel som, čo je Triple Net Lease, len aby som sa vyhýbal podpísaniu. Požiadala som majiteľa domu, aký druh nájomnej zmluvy som chcel podpísať, a nikdy som nepočul termín "Trojitá sieť". Namiesto toho mi bolo povedané, že môj prenájom mal CAM a administratívne poplatky. To, čo som si v tej dobe neuvedomil, bolo, že správne poplatky zahŕňali dane, poistenie a celý rad ďalších veľmi drahých nákladov.
Iba jeden mesiac od prenájmu začal majiteľ parku rozsiahlu rekonštrukciu parku vrátane prepracovania predných jednotiek, aby sa viac podobali obchodným priestorom. Zmenili sa znaky, budova bola opravená a na prednej časti priemyselného parku boli vykonané určité štrukturálne zmeny.
Návrh zákona bol rozdelený medzi všetkých nájomcov a aj keď som mal veľmi malú jednotku, bol som zaseknutý s účtom v hodnote 5000 dolárov - moja časť parku sa zlepšila, aj keď moja jednotka bola na boku a v žiadnom prípade neprospievala priamo žiadnemu zlepšeniu , Ďalšími nájomníkmi boli zaplatené poplatky za renováciu takmer 20 000 dolárov. Keby som čítal lízing podrobnejšie, bol by som dostatočne presvedčený, že by som sa aspoň spýtal, či v blízkej budúcnosti budú naplánované nejaké upgrady a aby som videl, že to, čo som si myslel ako jednoduchý nájom , bol vlastne trojnásobný lízing.
Zhrnutie poplatkov CAM
- CAM je skratka pre "bežnú údržbu oblasti".
- CAM výdavky sú pridelené nájomníkom pomerne: viac štvorcových záznamov prenájom nájomcu, väčšie percento nákladov CAM musí zaplatiť.
- CAM poplatky uhrádza nájomca (nájomca) majiteľovi (prenajímateľovi) na pokrytie nákladov na režijné a prevádzkové náklady a prenajímatelia sa môžu pokúsiť zahrnúť širokú škálu svojich nákladov ako poplatky CAM.
- Spoločné priestory vo všeobecnosti zahŕňajú priestor prístupný, využívaný, využívaný alebo zdieľaný všetkými nájomníkmi a takmer vždy zahŕňajú chodby, výťahy a schodiská, haly a verejné toalety.
- CAM poplatky môžu byť účtované aj za vonkajšie priestory, ako sú chodníky a parkoviská a v niektorých prípadoch dokonca aj za zariadenia mimo prevádzky.
- Administratívne poplatky môžu byť účtované na základe percentuálneho podielu sadzby CAM na náklady na prevádzku a údržbu súvisiace s neštandardnými oblasťami alebo platmi - veci, ktoré nie sú skutočne bežnými nákladmi a výdavkami, ktoré väčšina nájomcov bude namietať k tomu, aby prispeli.
- Nie všetci prenajímatelia účtujú poplatok za CAM, ale väčšina z nich sa darí, najmä v komerčných priemyselných priestoroch a maloobchodných lízingoch.
- Bez ohľadu na to, čo prenajímateľ zavolá poplatky, ak platiteľ za údržbu, dane a poistenie, váš prenájom je trojitý čistý lízing - najmenej priaznivý zo všetkých nájmov nájomcov.