Nikdy neprijmite podmienky prenájmu bez rokovacích podmienok
V upozornení na obtiažnosť prenikania do odvetvia komerčných nehnuteľností , reportér CFO Magazine , Laura DeMars, jasne naznačuje, že aj profesionáli v oblasti nehnuteľností môžu ťažko pochopiť komplexnosť poplatkov CAM; "Komplexnosť tohto odvetvia spôsobuje, že je ťažké preniknúť ..." DeMars ďalej uvádza:
"Napríklad v obchodných centrách nájomníci obvykle platia za údržbu budovy prostredníctvom poplatku za údržbu spoločného priestoru (CAM). Kým finančný riaditeľ spoločnosti na správu nehnuteľností priamo nerieši nájomníkov, stále potrebuje pochopiť, ako sa tieto poplatky vyberajú ... dôležitejšie, pretože veľkí maloobchodníci často spochybňujú poplatky za CAM alebo platia len percento ... CFO musí vedieť, ako rozdiel, alebo preklzanie CAM. "
Skôr ako sa pokúsite vyjednávať CAM alebo správcovské poplatky, uistite sa, že ste pochopili, čo sú. Ak sú CAM poplatky komplikovanou záležitosťou pre finančných riaditeľov, radšej sa pripravte!
Priemyselné štandardné poplatky CAM
Vzhľadom na to, že stav niektorých spoločných priestorov má priamy vplyv na nájomníkov, poplatky za údržbu a opravy chodieb, výťahov, schodísk, haly a spoločných priestorových toaletov sú v CAM poplatkoch pomerne štandardné. Tiež typicky hodnotené nájomníkom v CAM poplatkoch sú náklady spojené s údržbou parkoviska (vrátane osvetlenia a terénne úpravy) a chodníky.
Tipy na vyjednávanie štandardných poplatkov CAM
Ak je druh poplatkov, ktoré ste požiadali, aby ste zaplatili, nemožno prebrať, uistite sa, že váš prenájom vám konkrétne umožňuje preskúmať účty prenajímateľa. Podnikanie je podnikanie a toto by sa nemalo chápať ako nedôvera voči majiteľovi nehnuteľnosti alebo niečoho osobného, ale platenie neznámych poplatkov jednoducho v dobrej viere nie je dobré podnikanie.
Vyžadovanie minimálneho vyhlásenia, že prenajímateľ musí poskytnúť dokumentáciu (zodpovednosť) za všetky účtované poplatky, je jediný spôsob, ako zabezpečiť, aby ste boli účtovaný spravodlivo.
Mali by ste tiež rokovať o tom, koľko CAM poplatkov sa môže každoročne zvýšiť - stanoviť maximálnu výšku alebo percentuálny podiel. Táto "strop" by mala byť uvedená na zozname oddelene od akéhokoľvek ďalšieho zvýšenia nájomného.
Administratívne poplatky za prevádzku a správu (O & M)
Ak vám prenájom vyžaduje, aby ste zaplatili CAM poplatky za akékoľvek prevádzkové náklady alebo náklady na správu - okamžite ste proti takýmto nákladom namietali. Ak prenajímateľ trvá na tom, požiadajte o zobrazenie zoznamu (dôkaz) o týchto nákladoch a o tom, ako bol váš podiel vypočítaný. Tieto poplatky nemusia byť skutočne nazývané CAM poplatky, ale "správne poplatky". Administratívne poplatky sú stále CAM poplatky - prenajímateľ sa snaží prispieť na vlastné náklady. Správne poplatky sú zvyčajne založené na percentách celkových nákladov CAM.
Tipy na vyjednávanie O & M správnych poplatkov
Väčšina nájomníkov vznesie námietky voči poplatkom za prevádzku a správu, pretože prenajímateľ už zaťažuje príjmy z nájomného bez poplatkov za CAM. Ak váš poplatok za CAM zahŕňa mzdy pre manažment alebo administratívny personál (priamo alebo nepriamo), náklady na poistenie zodpovednosti za škodu (budete musieť zaplatiť za svoje vlastné poistenie zodpovednosti - prenajímateľ to bude vyžadovať ešte predtým, než sa môžete presťahovať), reklama a iné propagačné činnosti, profesionálne služby, ako sú právne alebo účtovné služby, snažte sa vyjednávať z vášho prenájmu.
Podľa Rosie Reesovej, "Battle Over CAM Charges," Retail Traffic Magazine ; "Nájomní nájomníci znížia percentuálny podiel (ktorý sa pohybuje od 25% do 5%) a z výpočtu vynímajú náklady typu nezabezpečujúceho údržbu (napr. Dane, poistenie, služby)."
Spoločnosť Rees sa tiež domnieva, že náklady na údržbu a opravy budov (tj strechy, základy budov a vonkajšie steny) by nemali absorbovať nájomníci, pretože to nie sú spoločné priestory, ktoré používajú nájomníci alebo ich zákazníci. Rees presne zdôrazňuje; "Prenajímateľ už dostáva príjmy z týchto budov vo forme nájomného. Všetky náklady na ich údržbu a nahradenie by mal majiteľ zaplatiť z výnosov z prenájmu. "
zdroj:
Rosie Reesová. Retail Traffic Magazine Online. "Battle Over CAM Fees." 1. september 1999.
Laura DeMars. Časopis CFO. "Real Deal." August 2007.