Slovník termínov obchodného lízingu: Gross-Up
Napríklad, prenajímateľ by mohol platiť za spoločnú údržbu priestoru , tiež nazývaný CAM výdavky, potom rozdeliť tento poplatok o počet hrubých štvorcových stôp v budove a účtovať každému nájomníkovi čiastku založenú na percentách štvorcových stôp, ktoré zaberá.
Zrážková klauzula v nájme umožňuje, že ak je budova obsadená menej ako 90 až 100%, výdavky sa stále počítajú pre podiel navrhovaných nájomcov na prevádzkových výdavkoch až do týchto percentuálnych sadzieb - 90 až 100%.
Gross-up sa vypláca ako dodatočné nájomné a najčastejšie zahŕňa variabilné výdavky, ktoré sa môžu v danom mesiaci pohybovať nahor alebo nadol na základe obsadenosti a iných faktorov.
Výhody Gross-up pre prenajímateľov
Toto je jeden prípad, keď nemusíte dostať to, za čo ste zaplatili, ak ste nájomcom. Napríklad, povedzme, že Leo Landlord práve kúpil obchodnú budovu. Tom Tenant je ten prvý, ktorý od neho prenáša priestor. Tom prenajíma 10.000 štvorcových stôp skladového priestoru. Celková budova je 100 000 stôp štvorcových. Tom prenajíma 10 percent budovy.
V základnom pomernom scenári, ktorý rozdeľuje variabilné náklady medzi nájomníkov, Tom by zaplatil 10 percent týchto nákladov, pretože mu bolo pridelených 10 percent budovy.
Ale teraz povedzme, že Leo má ťažké nájsť ďalších nájomníkov a tento stav vecí pokračuje niekoľko mesiacov. Pri absencii klauzuly o hrubom pokrytí v Tomovom prenájme sa Leo zotrváva na účet za 90 percent nákladov, ktoré by za normálnych okolností platili jeho nájomcovia len preto, že neexistujú žiadni iní nájomníci, ktorým ich môže prideliť.
Klauzula o hrubom poklese by mu umožnila zobrať percento Toma na 50 percent, ale s najväčšou pravdepodobnosťou 95 alebo 100 percent, pretože je jediným nájomníkom v budove.
Ako je tento veľtrh?
Tom Tenant nemusia myslieť, že toto usporiadanie je spravodlivé, ale Tom je v skutočnosti jediným nájomníkom, ktorý využíva služby zahrnuté do týchto variabilných výdavkov. Leo Landlord nemá priamy prospech, takže by sa dalo povedať, že je nespravodlivé, aby musel zaplatiť 90 percent služieb, ktoré používa len Tom. Možno, že jedna z týchto výdavkov zahŕňa údržbu kamer na parkovisku. Pretože neexistujú žiadni iní nájomníci, jediní ľudia prichádzajúci na tomto parkovisku sú Tomovi zákazníci, takže sa zdá byť rozumné, že samotný Tom by mal za službu zaplatiť.
Prečítajte si Fine Print
Ak uvažujete o uzatvorení komerčného prenájmu, pozorne si prečítajte jemný výtlačok a chráňte sa tým, že urobíte trochu ďalšie domáce úlohy. Ak v skutočnosti existuje klauzula o hrubom poklese, uistite sa, že prípustné zvýšenie je v primeraných percentách. Ak Tom platí za všetko toto zariadenie na sledovanie, pravdepodobne ľutuje, že sa nesnažil rokovať o tomto percentu smerom nadol. Percento povolené by malo byť jasne uvedené v nájme.
Navyše, keby sa Tom pozrel na minulú históriu Lea s prenájmom komerčných budov, možno by sa dozvedel, že Leo sa z historického hľadiska ťažko dostal a udržal nájomcov z jedného alebo druhého dôvodu. Alebo možno Leo je len neskúsený - je to jeho prvý pokus o takúto investíciu, takže by mu to mohlo trvať trochu času na to, aby to bolo správne. Tak či onak, Tom by možno nechcel uzavrieť lízing s Leom, ktorý by z tohto dôvodu obsahoval doložku o hrubom poklese - je pravdepodobnejšie, že v každom okamihu by mohol byť iba jedným z mála nájomníkov. Ak by bolo sedem nájomcov prenajatých od Lea 70 000 štvorcových stôp, kompenzácia by bola menšia, v podstate rozdiel medzi 70 až 95 alebo 100 percentami a tento rozdiel by bol rozdelený medzi všetkých sedem nájomníkov.