Kroky a opravné prostriedky na komerčné vysťahovanie
Odmietnutie vyplatenia nájomného by malo byť obchodným rozhodnutím
Všetci majitelia podnikov môžu byť časom vystavení problémom s peňažnými tokmi, ale ak váš nájomník buď nie je schopný zaplatiť nájom, alebo nechce pracovať s vami, aby ste dostali bežné platby za nájom, nemôžete jednoducho zmeniť zámky na svojich dverách a držať ich podnikanie rukojemníkov - musíte prejsť niektoré kroky, aby boli zákonne vysťahovaní.
Skôr než sa rozhodnete vylúčiť svojho nájomcu, zvážte obchodné aspekty. Ako dlho bude trvať, kým si nehnuteľnosť znovu nájde? Budete musieť dať veľa peňazí na opravu? Je nájomca s momentálnymi finančnými ťažkosťami alebo je pravdepodobné, že sa niekedy dostane a zostane aktuálny na ich nájomnom? Budete musieť ísť na súd?
Akonáhle sa rozhodnete, že správnou voľbou je vyhostiť nájomcu, čím skôr začnete proces, tým lepšie. Každý deň nedokážete prenajať priestor, iný deň strácate peniaze na nehnuteľnosti a ďalšiu noc strateného spánku, ktorá vás znepokojuje.
Pravdepodobne potrebujete právnika
Ak chcete vylúčiť komerčného nájomcu za to, že neplatíte nájomné, musíte byť oboznámený so zákonom alebo najať právneho zástupcu, ktorý vám pomôže podať príkaz na vysťahovanie. Ako postupujete, môže byť ovplyvnené aj to, či je alebo nie je spoločnosťou, partnerstvom alebo že nájom bol osobne garantovaný vlastníkom firmy.
Advokát, ktorý si najmete, by mal aktívne vykonávať obchodné právo a prednostne by sa mal špecializovať na obchodné obchodné transakcie. Formy, zákony a postupy na vysťahovanie rezidenčného nájomcu nie sú rovnaké ako formy vysťahovania komerčného nájomcu.
Niektorí advokáti účtujú paušálny poplatok, iní za hodinovú sadzbu, ale väčšina vás tiež bude účtovať za súdne poplatky, poplatky za podanie a dokonca aj za čas, ktorý strávite telefonicky s výdavkami na právne a poštovné a kopírovanie dokumentov.
Aby ste sa vyhli skrytým nákladom, nezabudnite sa opýtať na všetky poplatky, ktoré vám môžu vzniknúť skôr, než si ponecháte právnika.
Vysťahovanie komerčného nájomcu si vyžaduje čas a je často drahé. Budete mať jednoduchší čas preukázať, že nájomca je v omeškaní (vám dlhuje peniaze), ako budete pri inom porušení nájomnej zmluvy. Ale vo všetkých prípadoch, keď vysťahujete nájomcu, dôkazné bremeno je na vás, aby ste ukázali, že máte dôvod na to, aby ste zaviedli nájomcu.
Niektoré z osobitných práv nájomcu poskytnutých zákonom pre rezidenčných nájomcov nie sú rozšírené na komerčných nájomcov. Podnikateľskí nájomníci sú oveľa zraniteľnejší voči zneužívaniu prenajímateľa, ako sú rezidenční nájomníci, ale to neznamená, že ako vlastník nehnuteľnosti môžete porušiť zákony vo vašom štáte.
Ak váš nájomca zaplatil bankrot
Hoci sa federálne komerčné zákony o konkurze nájomcov v roku 2005 zmenili na prospech prenajímateľa, jednotlivé štátne zákony môžu mať stále vplyv na vysťahovanie komerčného nájomcu za neplatenie nájomného.
Ak nájomca už podal konkurz pred tým, ako sa prenajímateľ pokúša vypovedať z dôvodu neplatenia nájomného, automatický pobyt v prospech nájomcu zabráni prenajímateľovi dávať nájomcovi výpoveď alebo od začiatku procesu vysťahovania.
Prenajímateľ však môže pokračovať v vysťahovaní tým, že požiada federálny konkurzný súd o zrušenie pobytu.
Vo väčšine prípadov sudca zruší pobyt, pretože nájomná zmluva nemá vplyv na hodnotu nehnuteľnosti nájomcu.
Ak nájomca podá konkurz po začatí procesu vysťahovania, federálne právne strany s prenajímateľom. Avšak niekoľko štátov umožňuje nájomcovi 30 dní od rozhodnutia o vysťahovaní vyliečiť dlh.
Vydanie nájomcu, ktorý už začal konkurz, alebo ktorý začal konkurz po začatí procesu vysťahovania, môže byť komplikovaný. Niektoré zákony umožňujú komerčným nájomníkom zastaviť proces vyhostenia, keď je zapojený konkurzný súd a v takýchto prípadoch je takmer vždy najlepšie najať právneho zástupcu.
Kroky zapojené do evakuácie za neplatenie nájomného
Upozornenie na predvolené nastavenie: Aj v prípade, že si to prenájom nevyžaduje, vždy pošlite nájomcovi predvolené oznámenie (oznámenie o vyhostení), v ktorom sa uvádza, že nájomné je po splatnosti a budete pokračovať s vysťahovaním, ak sa nájomné neplatí v plnej výške určitý časový rámec (môže to byť časový rámec uvedený v zmluve o prenájme alebo dlhší dátum, ktorý ste zvolili, aby poskytol nájomcovi viac času na zaplatenie.)
Neuznávajte čiastočnú platbu: Podľa právnikov obchodného práva Minnesota Jacoba C. Hendricksa a Jon L. Farnswortha sa varuje, že "prenajímatelia môžu neúmyselne odpustiť porušenie a vylúčiť nájomcov, ak je prijatá čiastočná výplata nájomného. akceptuje kľúče nájomcu pred ukončením nájmu a bez akejkoľvek inej písomnej dohody nemôže byť vylúčené, aby si budúce nájomné od nájomcu vyberať. "
Začať súdny proces: Po uplynutí lehoty, kedy ste dali nájomcovi, aby zaplatil v plnej výške, váš advokát bude slúžiť nájomcovi s formálnym vydaním oznámenia o vysťahovaní a podá sa na súd, aby naplánoval vysvedčenie o vysťahovaní.
Sudca môže rozhodnúť, že nájomca musí okamžite opustiť nehnuteľnosť, alebo im môže dať niekoľko dní. Sudca pravdepodobne rozhodne a poskytne nájomcovi možnosť splácať dlh nájomného v čase. Nájomca môže byť tiež finančne zodpovedný za budúcu stratu nájomného, kým sa nehnuteľnosť znovu nevyužije.
Vo všetkých prípadoch, keď čelíte vysťahovaniu iného dobrého nájomcu za nezaplatenie nájomného, je rozumné zvážiť pravdepodobnosť, že nájomca sa dostane do nájmu. Ak si myslíte, že nájomník môže s nimi pracovať. Ak si nie ste istí, nie ste schopní alebo ochotní vziať toto riziko, okamžite začnite proces vysťahovania. Budete robiť sami prospech a nájomca, pretože čím skôr môžete prenajať nehnuteľnosť niekomu inému, zarobíte si peniaze a nájomník bude zodpovedný za menej "straty budúceho nájomného."